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Dès lors que vous avez fait constater la présence du vice caché, la première étape est la rédaction d’une mise en demeure du vendeur pour obtenir amiablement des dommages et intérêts correspondants aux travaux réparatoires.

En cas de silence ou de refus, il y a lieu de saisir rapidement le Tribunal d’une action en garantie des vices cachés.

L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice caché pour agir en justice.

Au visa de cet article R.213-10 du Code de l’urbanisme, vous pouvez parfaitement renoncer à aliéner vos parcelles et les bâtiments qui s’y trouvent.

Vous pouvez également garder le silence durant le délai de 2 mois à compter de l’offre d’acquérir, ce qui équivaut à une renonciation d’aliéner.

Cette renonciation, expresse ou tacite, fait obstacle à ce que le titulaire du droit de préemption poursuive l’acquisition, mais le Conseil d’Etat juge que la décision de préemption continue toutefois d’empêcher que la vente soit menée à son terme au profit de l’acquéreur évincé (Conseil d’Etat, 29 juin 2020, n° 435502).

Donc si vous décidiez de renoncer à l’aliénation ou de ne pas répondre à la décision de préemption, les ventes prévues ne peuvent pas aboutir.

Le refus d’accepter le prix proposé

Il est également possible de maintenir le prix ou l’estimation figurant dans votre DIA, et accepter que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

Dans ce cas, il convient de répondre par courrier recommandé que vous maintenez votre prix, ce qui entraînera la saisine du juge de l’expropriation.

Dans cette hypothèse, si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné dans la DIA est exagéré, il peut, dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au secrétariat de cette juridiction. Cette lettre doit contenir, en double exemplaire, le mémoire du titulaire du droit de préemption, et le propriétaire du bien doit en être informé simultanément.

Faute de cette saisine dans le délai de 15 jours, le titulaire du droit serait réputé avoir renoncé à l’exercice du droit de préemption.

L’article L.213-7 alinéa 2 du Code de l’urbanisme prévoit qu’en cas de fixation judiciaire du prix, les parties peuvent soit accepter le prix fixé par la juridiction, soit renoncer à la mutation et ce pendant un délai de 2 mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive (c’est-à-dire qu’aucune voie de recours ordinaire ne peut plus être exercée).

Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

L’article L.213-14 alinéa 1er du Code de l’urbanisme prévoit que le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates entre le paiement du prix de vente et la date de l’acte authentique de vente.

Le paiement du prix de vente ou sa consignation doit intervenir, au plus tard, dans un délai de 4 mois suivant la décision définitive du juge de l’expropriation.

Ces dispositions font obstacle à un transfert de propriété sans paiement du prix de vente par l’organisme préempteur, et vous permettent de vendre librement vos biens en cas de non-respect de ce délai de 4 mois.

En principe, le droit de préemption appartient aux communes, cependant, aux termes de l’article L.213-3 du Code de l’urbanisme, « le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l’Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement ». Ainsi un établissement public local à caractère industriel et commercial, qui a vocation à construire et réhabiliter des logements locatifs, y compris pour l’accession sociale à la propriété peut se voir déléguer un droit de préemption par délibération du Conseil municipal de la commune titulaire du droit.

La délibération tendant à la délégation du droit de préemption est un acte individuel et doit faire l’objet d’une notification aux propriétaires des terrains concernés.

• Si le titulaire du droit de préemption renonce à l’exercice de son droit avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration, sans avoir besoin d’établir une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner.

En revanche, le dépôt d’une nouvelle DIA sera nécessaire si la vente est proposée à un prix différent de celui fixé dans la DIA initiale.

• Si le titulaire du droit de préemption renonce à l’exercice de ce droit sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, il ne peut plus l’exercer à l’égard du même propriétaire pendant un délai de 5 ans à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive si, dans ce délai, le propriétaire réalise la vente de ce bien au prix fixé par la décision.

Le bail devra prévoir les éléments essentiels tels que le montant du loyer, son échéance, le montant du dépôt de garantie (lequel dépendra du paiement du loyer à terme échu ou à échoir), les activités autorisées dans le local commercial, les autorisations nécessaires, etc. En outre, depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, les impôts, taxes et charges doivent faire l’objet d’un inventaire exhaustif en précisant leur répartition entre les parties. Cette loi a également rendu obligatoire la transmission de certaines informations entre les parties, tels que les travaux précédemment réalisés et les travaux prévus sur les trois années à venir.

Aux termes du bail, il appartiendra aux parties de préciser comment est répartie la prise en charge des travaux (hormis les travaux de gros œuvre définis à l’article 606 du Code civil, lesquels incombent nécessairement au bailleur).

Le bail commercial devra également prendre soin de définir l’autorisation ou l’interdiction de la sous-location, laquelle n’est pas de droit ou encore l’autorisation ou non de la location-gérance, ou les conditions de la cession du fonds de commerce (dont le droit au bail est un élément).

Si la révision triennale est un mécanisme d’origine légale, le principe de l’indexation est, lui, un mécanisme d’origine contractuelle qui ne peut donc être mis en place que s’il est expressément prévu au contrat. Ces deux éléments sont de nature à permettre de faire varier le montant du loyer pendant le cours du bail, suivant des conditions d’application différentes. Il est donc intéressant de discuter de ce qu’ils engendrent avant leur mise en place.

Enfin, il apparaît également important de savoir qu’il est possible, sous certaines conditions, de renoncer à la faculté de résiliation triennale en principe offerte au preneur. Il faut toutefois répondre pour cela à des cas précis.

Cette question dépend, en majorité, des termes du bail commercial. Depuis 2014, le contrat doit prévoir les modalités de répartition des travaux entre les parties.

Toutefois, les travaux relevant du gros œuvre (déterminés à l’article 606 du Code civil) doivent nécessairement être financés par le bailleur et ne peuvent être mis à la charge du locataire.

Non, le preneur n’est pas libre d’exercer l’activité qu’il souhaite dans le local commercial. En effet, le bail commercial doit prévoir une clause indiquant l’activité autorisée. Celle-ci peut être plus ou moins large suivant les cas et peut faire l’objet de négociations importantes lors de la rédaction du bail.

La faculté de résiliation dépend de la partie concernée :

– Le bailleur peut résilier le bail commercial : soit à son terme, soit à chaque période triennale, ou à tout moment en cas de faute du locataire, en respectant certaines conditions.

– Le preneur peut, sauf disposition contraire, résilier le bail commercial à chaque période triennale (c’est-à-dire lors des 3e, 6e et 9e anniversaires du bail). Le congé doit être donné au bailleur au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale.

Non, le preneur dispose du droit de rester dans les locaux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.

Toutefois, entre la date de prise d’effet du congé et son départ effectif, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant devra également être fixé, soit d’un commun accord entre les parties, soit, plus fréquemment, par décision judiciaire.

Le bailleur qui ne répond pas, dans les trois mois suivant la délivrance de l’acte, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail commercial. En revanche, cela ne signifie pas qu’il accepte le montant du loyer de renouvellement.

Comme pour toute prestation, l’avocat est rémunéré dans le cadre de cette activité par des honoraires correspondant à un pourcentage du prix de vente fixé d’un commun accord avec le client.

La négociation de sa rémunération, la sécurité juridique totale de la transaction (conseil personnalisé dans la rédaction des clauses des contrats de vente, notamment conditions suspensives du compromis)